Πραγματογνωμοσύνες
 

 

Αυτοψία ακινήτου και αποτύπωση υφιστάμενης κατάστασης

 

1. ΕΛΕΓΧΟΣ ΦΑΚΕΛΟΥ ΟΙΚΟΔΟΜΙΚΗΣ ΑΔΕΙΑΣ

 

Ο έλεγχος των υποβαλλόμενων μελετών γίνεται από διπλωματούχους μηχανικούς (αρχιτέκτονες μηχανικούς, πολιτικούς μηχανικούς, τοπογράφους μηχανικούς, μηχανολόγους μηχανικούς, ηλεκτρολόγους μηχανικούς, ανάλογα με την ελεγχόμενη μελέτη) και σε περίπτωση έλλειψής τους από τεχνικούς κατωτέρων βαθμίδων (υπομηχανικούς, τεχνολόγους, εργοδηγούς).

 

Ο έλεγχος αυτός περιλαμβάνει:

 

Α. Τον έλεγχο της αρχιτεκτονικής μελέτης που αναφέρεται:

 

α) Στον πλήρη και λεπτομερή έλεγχο του τοπογραφικού διαγράμματος και του διαγράμματος κάλυψης ως προς την τήρηση των γενικών και ειδικών πολεοδομικών διατάξεων και προδιαγραφών και τον έλεγχο όσων στοιχείων περιλαμβάνονται σ' αυτά.

β) Στον έλεγχο των υπόλοιπων σχεδίων της αρχιτεκτονικής μελέτης όπου ειδικότερα ελέγχεται:

- η ταύτιση των διαστάσεων των κατόψεων του κτιρίου, των ημιυπαίθριων χώρων και των εξωστών και του ολικού ύψους των τομών με το διάγραμμα κάλυψης.

- η τήρηση των άρθρων 349, 351, 353, 355, 356, 357, 362, 363, 364, 365, 372, 375, 376

γ) Στον έλεγχο του υπολογισμού των διαφόρων επιφανειών του κτιρίου που λαμβάνονται υπόψη για τον προϋπολογισμό της συνολικής δαπάνης του έργου, τις οποίες ο ελεγκτής μεταφέρει στο ειδικό έντυπο προϋπολογισμού που είναι ενσωματωμένο στο ενιαίο τεύχος. Επίσης ελέγχεται και θεωρείται η αναλυτική προμέτρηση που τυχόν προσαρτάται στη μελέτη.

δ) Παράλληλα με την αρχιτεκτονική μελέτη ελέγχεται και η μελέτη παθητικής πυροπροστασίας.

 

Β. Τον έλεγχο της στατικής μελέτης και συγκεκριμένα:

 

  • Εάν τα σχέδια της στατικής μελέτης (ξυλότυποι) ανταποκρίνονται στα αντίστοιχα αρχιτεκτονικά και περιλαμβάνουν τα προβλεπόμενα από τις προδιαγραφές στοιχεία.
  • Εάν η τεχνική έκθεση του έργου που συνοδεύει το τεύχος υπολογισμών είναι πλήρης, σαφής και σύμφωνα με τις προδιαγραφές.
  • Εάν η μέθοδος που ακολουθήθηκε είναι σύμφωνη με τους ελληνικούς κανονισμούς.

 

 

Γ. Τον έλεγχο των άλλων μελετών που αναφέρεται:

 

α) Στην πληρότητα και τη συμφωνία των στοιχείων τους προς τις προδιαγραφές και τους κανονισμούς.

β) Στη συμφωνία τους με την αρχιτεκτονική μελέτη και μεταξύ τους.   

 

2. ΤΕΧΝΙΚΗ ΕΚΘΕΣΗ ΑΥΤΟΨΙΑΣ


Η Έκθεση θα πρέπει να είναι δομημένη, ως εξής:

 

Α. ΚΥΡΙΟ ΣΩΜΑ

 

Περιλαμβάνει τις παρακάτω διακριτές ενότητες, με τον τίτλο και το περιεχόμενο που αναφέρεται:

 

  • Ορισμός του Πραγματογνώμονα: Αναφέρεται το έγγραφο του ΤΕΕ-Θράκης με το οποίο ορίστηκε ο Πραγματογνώμονας και η/οι σχετική/ές αίτηση/εις προς το ΤΕΕ-Θράκης για διενέργεια Πραγματογνωμοσύνης.
  • Περίληψη του Αντικειμένου: Περιγράφονται συνοπτικά τα θέματα για τα οποία ζητήθηκε γνωμοδότηση, όπως προκύπτουν από τη/ις σχετική/ές αίτηση/εις, που διαβιβάστηκαν από το ΤΕΕ στον Πραγματογνώμονα. 
  • Ιστορικό Επικοινωνίας με τα Εμπλεκόμενα Μέρη και Αυτοψίες: Αναφέρονται, με την παράθεση και των σχετικών ημερομηνιών και την παραπομπή στα σχετικά αποδεικτικά στοιχεία, οι ενέργειες επικοινωνίας με τα εμπλεκόμενα μέρη, η  ανταπόκρισή τους, οι ημερομηνίες αυτοψιών, οι παρόντες σ’ αυτές, κλπ.
  • Απόψεις των Εμπλεκομένων Μερών: Αναφέρονται αναλυτικά οι απόψεις κάθε εμπλεκόμενου μέρους, για τα επίμαχα ζητήματα και μνημονεύονται  τα  στοιχεία που προσκομίστηκαν στον Πραγματογνώμονα.
  • Tεχνική Περιγραφή: Περιγράφονται αναλυτικά οι διαπιστώσεις του Πραγματογνώμονα κατά τις αυτοψίες, με παραπομπή σε σχετικές φωτογραφίες και εν γένει στα αποδεικτικά στοιχεία που έλαβε υπ’ όψιν του ο Πραγματογνώμονας.
  • Ιδιαίτερη έμφαση πρέπει να δοθεί κατά την διατύπωση των διαπιστώσεων του Πραγματογνώμονα, ώστε αυτές να μην συγχέονται με τις απόψεις που έχουν διατυπώσει τα εμπλεκόμενα μέρη.
  • Τελικό Πόρισμα: Το Πόρισμα περιορίζεται στην διατύπωση τεχνικών και μόνον κρίσεων.  Απαντώνται με σαφήνεια ένα προς ένα τα ερωτήματα που έχουν τεθεί από τον αιτούντα, χωρίς ο Πραγματογνώμονας να εκφέρει άποψη επί νομικών ζητημάτων ή να λαμβάνει θέση υπέρ ενός από τα εμπλεκόμενα μέρη.

 

Αν για οποιονδήποτε λόγο ορισμένα από τα ερωτήματα δεν απαντηθούν, ο Πραγματογνώμονας αναφέρει τους λόγους.

 

 

3. ΑΠΟΤΕΛΕΣΜΑΤΑ ΤΕΧΝΙΚΟΥ ΕΛΕΓΧΟΥ

 

Θα εκτιμηθούν τα αποτελέσματα από τα στάδια 1 & 2 και Εκτίμηση αξίας ακινήτου.

Η διαδικασία σύνταξης  Τεχνικού Ελέγχου και Εκτίμησης Εμπορικής Αξίας, κατά τη συνήθη πρακτική, συνίσταται  από τρία μέρη:

 

  • Πολεοδομική Έρευνα (optional εφόσον προσκομισθούν τα απαραίτητα δικαιολογητικά)
  • Ανάκτηση  εγκεκριμένων αντιγράφων σχεδίων από τον φάκελο της Οικ. Αδείας όπως αυτός τηρείται στο αρχείο καθώς και έλεγχος καταγγελιών σε σχέση με τα ακίνητα.

 

Τεχνικός Έλεγχος  Ακινήτων

Επιτόπου αυτοψία και συσχέτιση των εγκεκριμένων σχεδίων στην Πολεοδομία με επίσκεψη στο ακίνητο.

Σύνταξη Τεχνικής Έκθεσης με τα πορίσματα του Τεχνικού Ελέγχου – Προσδιορισμός Soft Points - Προτεινόμενες Θεραπείες .

 

Εκτίμηση Εμπορικών Αξιών

  • Έρευνα Αγοράς και εύρεση Συγκριτικών Στοιχείων της Κτηματαγοράς των  περιοχών.
  • Επεξεργασία Συγκριτικών Στοιχείων και εφαρμογή των στοιχείων αυτών στις επικρατέστερες μεθόδους για το κάθε ακίνητο σύμφωνα με τις απαιτήσεις της  TEGoVA (Συγκριτική Μέθοδος,  Μέθοδος Απαξιωμένου Κόστους Αντικατάστασης, Υπολειμματική Μέθοδος, Discounted Cash Flow κ.α.).
  • Υπολογισμός Εμπορικών Αξιών (Market Value)

 

Τα  δε απαραίτητα δικαιολογητικά είναι:

 

  • Στελέχη Οικοδομικών Αδειών
  • Εγκεκριμένα Αντίγραφα Κατόψεων, Τομών, Τοπογραφικού Διαγράμματος και Διαγράμματος Κάλυψης που συνοδεύουν την Οικ. Άδεια.
  • Τυχόν Τακτοποιήσεις σύμφωνα με τους πρόσφατους Νόμους  και τα σχέδια που συνοδεύουν αυτές (Ν. 3843/10, Ν.4014/11 και Ν.4178/13)
  • Τίτλους Ιδιοκτησίας των ακινήτων και τα σχέδια που τα συνοδεύουν.

 

Σημειώνεται ότι, λόγο των ιδιαίτερων χαρακτηριστικών της Κτηματαγοράς,  μπορεί κατά την διαδικασία να απαιτηθούν και επιπλέον στοιχεία ή ενέργειες, όπως π.χ. στατικές μελέτες, εγγραφές Κτηματολογίου, επικοινωνία με Μηχανικούς και Δικηγόρους του Ιδιοκτήτη κ.α. )

 

Η παροχή των υπηρεσιών προσφέρονται από Διπλωματούχους Πολιτικούς Μηχανικούς καθώς επίσης η Εκτίμηση Εμπορικών Αξιών θα διαθέτει  πιστοποίηση REV από την TEGoVA και κατόπιν θα εκπονηθούν τα κατάλληλα συμπεράσματα.